KJØPE BOLIG I ROMANIA

Interessen for å kjøpe seg feriebolig i Romania er stigende, ikke minst fra engelskmennene og italienerne sin side. Noen nordmenn har også prøvd seg, og de vi har snakket med har ulike erfaringer.

KJØPERS MARKET PT

Prisene på boliger i Romania har gått vesentlig ned det siste året pga finanskrisen. Noen steder har prisene på nye hus og tomter gått ned 50 prosent !  Dette er mye. MEN det må også sies at prisene på boliger i Romania har vært overdrevent høye i mange år pga av mafiaens bruk av eiendommer til å hvitvaske penger. Så prisfallet i 2010 er en finansboble som sprekker pga av krisen globalt og lokalt, men også en psykologisk aha-effekt.

Ekspertene har sagt at dette prisfallet vil fortsette i en god stund framover. Ikke minst ved kysten og i attraktive storbyer som Bucuresti og Brasov.  Men det er ikke helt riktig for brukte boliger.. Prisene i Bucuresti har stagnert på brukte boliger, Det er tomter og nye boliger som faller i pris.

Er du ute etter brukt bolig er for er det lurt å kjøpe objekter nå og ikke vente for lenge. Dette er et generelt råd gitt i rumensk presse.

HVOR?

Rumenske ny - rike med respekt for seg selv kjøper gjerne en bolig nummer to eller tre i Brasov - siden byen er et attraktiv året rundt og er svært velorganisert sammenlignet med andre områder. Så ferieboligmarkedet i Brasov og sentrum av Bucuresti domineres av den rumenske eliten, og vil i utgangspunktet ikke være interessant for en norsk familie som vil ha et billig feriehus i utlandet i nærheten av sjø.

Ved Svarthavskysten er det derimot annerledes. Det er den rumenske rivieraens badebyer som i første rekke tiltrekker seg utenlandske kjøpere. DONAUDELTAET er også et spennende område som har en fauna og flora som er unik i Europa, i tillegg til strender og severdigheter. Inngangsporten til deltaet er storbyen TULCEA og deltaby nummer en er på mange måter romantiske SULINA.

Når dette er sagt finnes det også mange idylliske områder i Romania hvor man kan kjøpe seg en feriebolig til billig penge, Karpatene, Maramures og nordlige deler av rumenske Moldova for eksempel.

KLIMA

Sesongen er i beste fall fra første mai til sist i september hvis du er ute etter sydenvarme. Både tidlig vår og sen høst kan være vakre og solrike sammenlignet med Norge. Mens man i Norge har seks uker pr år som kan kalles sommer, har Romanis riviera 6 måneder med juli og august som tropiske temperaturmessig.

Vinteren er sur og iskald pga vind fra havet, og sydenferie i jula med sol og varme kan man bare glemme. Selv om det kan være T - skjortevær innimellom, også i januar.

UTLEIE FOR Å TJENE LITT PÅ BOLIGEN

For en som kjøper bolig i utlandet, kan utleie vinterstid være en måte å finansiere deler av kjøpet på.

Utleie av boligen vinterstid er ikke enkelt i Romania, selv om leiemarkedet er stort. Det er ikke mange som har faste og gode inntekter lokalt, og det er vanskelig å finne leiere som er villige til å rømme boligen tre - fire måneder i året for så å flytte tilbake.

I Constanta er det mange utenlandske studenter  fra Midt-Østen og Asia som søker bolig i vinterhalvåret, men utleiere har hatt store problemer med naboer, ordensregler og vedlikehold av leiligheten. Man må i så fall ha kjente som kan sjekke forholdene regelmessig, ellers kan man stå ansvarlig for ting man ikke rår over.

OVERGANGEN FRA STAT TIL PRIVAT

Alle boligblokkleiligheter i Romania er privateide i prinsippet, kjøpt opp av beboerne for en rimelig penge rett etter revolusjonen i 90. De som klarte å skaffe seg papirer på sine "statsboliger " de to - tre første årene etter revolusjonen har i dag verdier de kan omsette i kontanter ved salg. Eiendom er i dag mange sin eneste garanti mot et liv i fattigdom og derfor er alle salg og eierskifter i Romania den dag i dag store familieaffærer - og ofte gjenstand for familiekrangler.

Mafiaen kjøpte opp en rekke kontrakter på 90-tallet og på nær alle overtakelser har reelle eierskifter. Mange eiendommer er "uten eier " etter årelange runder i rettsapparatet uten avklaring. Derfor vil man finne flere hus og bygninger som nærmest er ruiner i dag i påvente av en eier med investeringskapasitet og lyst.

Er du på nippet til å kjøpe en bolig som du får mistanke om kan ha flere eiere eller uavklarte eierforhold, bør du sjekke hos det lokale rådhuset. Det er i grunnen en grei regel å sjekke de dokumentene du får av selger eller selgerfirma med det lokale rådhuset " PRIMARIA" uansett

REALPRISER OG ANNONSEPRISER

En 3-roms leilighet av god standard i Constanta trenger ikke koste mer enn 500000 kr.  Området du velger er viktig i Constanta, det er opplagt en del blokker og områder som er tryggere og bedre enn andre.

Flere aviser skriver 2013 at prisene oppgitt i annonser nesten uten unntak ikke er reelle, snarere et ønske om hva eieren håper å få for boligen. Det er stort prutningsmonn - hvis du har kjøpe-summen cash i kofferten eller på bankkontoen

SJEKK NABOLAGET!

Naboene blir viktige, og før du kjøper leiligheten bør du ta en prat med en nabo eller to hvis du har mulighet til det selvfølgelig.. Du bør hilse på presidenten i oppgangen, og sjekke hva man må påregne av faste utgifter. Med strøm, vannavgift, fellesutlegg og en lokal telefonlinje og kabelTV med internett må du regne med ca 800 kr - 1200 kr i utlegg pr mnd.

PRØVE - BO ER MER OG MER VANLIG

Du kan ofte forhandle deg til eller  inngå avtale med selger om å bo i boligen f.eks i tre måneder med betalt forhåndsleie og angrefrist på et endelig kjøp. Det er langt lettere å få til en slik ordning i dagens kjøpers marked. Og det er en flott måte å finne ut om stedet og boligen er det rette for deg.

MÅNEDSUTGIFTER

Et vannmålingsmeter er obligatorisk i moderne blokker, og på den måten kan du lese av hvor mye vann du bruker - og slipper å betale for alle andre. Månedlige utgifter samles og betales rundt første hver måned. Dette betales ofte cash til presidenten i blokka eller et kontor i første etasje, og du må finne en ordning slik at disse pengene kommer i rette hender hver måned. Bli ikke forskrekket om dine innbetalinger med eventuelle restanser er oppslått nede ved hovedinngangen - det er rutine i dette landet.

Vannforbruket leses av hver måned av deg selv som du gir på lapp til boligpresidenten, og innbetalingene slås opp på en tavle ved inngangen i blokka. Det sammer er INTRESINERE -fonetisk skrevet - blokkas fellesutlegg og din part.

I alle fall i blokker som drives i sameie og med orden. Her blir naboskapet ekstra viktig, for hvis ikke alle betaler og blokka kommer på etterskudd med innbetalingene, kan vann -og sentralvarme kuttes - og da for hele sameiet, ikke bare for de som ikke har betalt.

Stadig flere kobler seg fra fellessystemet av denne grunn og har egen boiler og bruker el-varme som man betaler online eller på posten

Strømavlesing gjør du selv og trykker inn målersifrene  via telefonen til ENEL - elverket. En lokal kontrollør dukker opp fire ganger i året.

MAMAIA KOSTER FLESK

Å kjøpe leilighet i Mamaia er i praksis umulig for vanlige lommebøker. For det første kontrollerer grå og svarte finansinteresser hele området og lar ikke utenforstående komme inn uten klekkelige godtgjørelser. Dessuten er eierforholdene til de ulike hotellene og bygningene i Mamaia mildt talt uklare.

Stat og fylke eier formelt de fleste stedene, mens de leaser ut både tomter og hotell til private. Skal du kjøpe selve eierskapet, vil det koste et helt kommunebudsjett. Turistnæringen i Romania er ofte en ekkel sammenblanding av politikk og profittjakt. Og Mamaia er toppen av isberget.

ENKLERE OG RIMELIGERE NEDOVER RIVIERAEN MOT BULGARIA

Det er derimot enklere å kjøpe eiendommer andre steder langs kysten, som i Navodari, Corbu, Eforie Sud, Mangalia, Costinesti og Saturn. De fleste tilbudene finnes i Mangalia og Eforie-området.

EN KILOMETER FRA STRANDKANTEN

Du kan gjøre varp i tettstedene TUZLA og 23 AUSGUST Men du vil da bli prisgitt de lokale forholdene, og sydenlivet ligger noen steinkast unna. Siden det nå er bestemt at en helt ny badeby skal bygges ved 23.AUGUST må man skynde seg i dette området. Den nye badebyen TERRA skal bygges der. ( Kunngjort høsten 2010 )

I Constanta - området vil det være Constanta by som er aktuelt for leilighetskjøp. Og fortvil ikke, du er i Mamaia på 20 minutter uansett. Byen er delt inn i soner og det er klare prisforsskjeller . Sentrum og ut mot Mamaia er dyrere enn området rundt GARA og videre sørover.

Andre veien kan tettstedet Agigea være et alternativ. Agigea har også strand, men preges av havneinstallasjoner, sluser og en litt rotete bebyggelse.

Avisen med de fleste boligannonsene i Constanta er TELEGRAF, på nett www.telegrafonline.ro | TELEGRAF har daglige vedlegg kun medd annonser og papirutgaven er langt mer omfattende og oppdatert enn det du finner på nettet. Dessverre hvis du ikke kan få tak i avisen.

MEGLER OG IKKE - MEGLER

Det er en stor og vedvarende skepsis i Romania til eiendomsmeglere. Eller eiendomformidlere er et bedre ord siden de ikke automatisk kan sammenlignes med meglerne hjemme.

Rumenere flest liker å gjøre affærer eier til eier under fire øyne. Dokumenter og kontrakter stempler man hos NOTARIUS PUBLICUS og pengeoverføringen gjør man gjerne i den lokale banken med selger til stede i lokalet.

Det forekommer også at man betaler hele summen kontant, enda dette ikke er forskriftsmessig etter nye rumenske lover. Som utlending kan man avvise eventuelle ønsker om kontanter på bordet og det blir forstått " fordi slik gjør man ikke i andre land"

Det finnes en rekke useriøse meglere på markedet. Selv seriøse meglere kan være unyttige for en utenlandsk kjøper, vil man komme billigere fra det ved bruk av kjente, en innleid advokat og notarius publicus.

"Meglerne" er ofte  eiendomsbyråansatte med vanlig utdanning - eller utdanning innen IT eller markedsføring. Byråer kan drive i ganske stor stil - uten at det finnes advokater eller fagfolk økonomisk som er knyttet daglig til driften.

Kostnadene for å bruke et meglerfirma kan variere mye. Det er vanlig at man legger til byråets pengekrav til hele regningen ETTER at alt annet er betalt, En uting siden man ikke får totalkostnadene i første runde.

Dette er verre ved leie av leiligheter enn ved kjøp, men regelmessig sjekk av  hvordan  meglerhonoraret beregnes og innkreves er nyttig også ved kjøp. Igjen: En lokal advokat kan bli langt billigere enn meglerbyrået.

OG UANSETT: DET BLIR LANGT BILLIGERE Å KJØPE BOLIG DIREKTE AV SELGER ENN Å ORDNE ALT PÅ EIENDOMSBYRÅET

BYRÅSKEPSIS ER SUNT

Meglerbyråer kjører massive annonser på nettet. Men byråer som bare har et eller to hus til salgs - eller byråer som har hundrevis av hus til salgs - bør man holde seg unna - sier rumenerne selv. De er enten for små og ukjente eller så lager de fiktive annonser for å fenge publikum med størrelsen på virksomheten. Begge deler inngir liten tillit.

Rumenerne selv sier at markedet sentraliseres  og at alt er kontrollert av 8 - 10 store eiendomsinteresser gjemt bak ulike navn. I marginalene finnes det en del lokale firmaer som opererer kun i tildelte soner.

Alle som annonserer er ikke seriøse eller reelle. Men det meste kan man lett kontrollere ved å sjekke arkiver eller ta kontakt med en advokat. Bremsen er at det kreves kunnskaper i rumensk om man skal gjøre alt på egenhånd.

IKKE ABSOLUTT NØDVENDIG MED MEGLER

Selv med advokater og | eller meglere som hjelpere - er det formelt sett ikke nødvendig, Kun notarius publicus og dette koster ikke mye. Pluss at man må betale en del avgifter til staten, noe man kan gjøre selv direkte - eller online fra 1.oktober 2010. Det er innført skatt på bolig nr 2 i Romania, men om dette gjelder utlendinger er uvisst pt. Uansett er det ingen som vil spørre deg før det har gått lang tid.

BYGGELØYVER

Å kjøpe tomt langs rivieraen er ikke teknisk så vanskelig på de mindre stedene etter at EU sine regler gjelder. Skal du bygge på tomta derimot, møter du alle tenkelige former for byråkrati. Du må ha tid, ekstra penger, tilgang til en god lokal advokat og gjerne dobbeltsjekke alle opplysninger som gis deg. EU-medlemskapet skulle forenkle disse prosedyrene , men byråkratiet hangler etter. Å kjøpe landbrukstomt er fortsatt underlagt strenge retriksjoner for utlendinger.